SCI voor vastgoed kopen in Frankrijk

Wat een SCI is — en wat niet.

Een Société Civile Immobilière is een Franse burgerlijke vastgoedvennootschap: de SCI wordt eigenaar van de woning en u houdt aandelen (parts). Het is geen belastingtruc, maar een eigendomsstructuur. Het kernidee: u verhandelt voortaan aandelen in plaats van stenen. Aandelen zijn deelbaar, in tranches te schenken en te verdelen over kopers en generaties — een woning zelf is dat niet.

Wanneer een SCI loont — en wanneer niet

Het echte motief: Frans erfrecht.

Frankrijk kent de réserve héréditaire: kinderen hebben een dwingend minimumaandeel in de nalatenschap, ongeacht wat uw Nederlandse testament zegt. Voor direct gehouden Frans vastgoed geldt dat Franse regime onverkort. Met een SCI stuurt u via de aandelen: u kunt tijdens leven schenken met de Franse vrijstelling van €100.000 per ouder per kind per 15 jaar, en via démembrement (splitsing in vruchtgebruik en bloot eigendom) houdt u zelf het gebruik terwijl de waarde alvast overgaat. Zo groeit de volgende generatie fiscaal gunstig in de woning zonder dat u de regie verliest.

Oprichten: het stappenplan

1. Structuurkeuze met notaris en fiscalistKies bewust tussen een SCI à l'IR (fiscaal transparant, standaard) of à l'IS (vennootschapsbelasting), en laat de Nederlandse kwalificatie toetsen — zie hieronder.
2. Statuten opstellenDe statuts regelen zeggenschap, winstverdeling, toe- en uittreding en wie gérant (bestuurder) is. Maatwerk hier voorkomt conflicten later.
3. Kapitaal bepalen en stortenHet kapitaal is vrij te kiezen — van symbolisch (€1.000) tot de volledige aankoopsom. De keuze heeft gevolgen voor schenken en financiering; laat u adviseren.
4. PublicatieDe oprichting wordt aangekondigd in een journal d'annonces légales (wettelijk verplichte publicatie).
5. Inschrijving bij het RCSRegistratie bij de griffie van de handelsrechtbank; de SCI krijgt een SIREN-nummer en bestaat formeel (procedure: service-public.fr).
6. Aankoop op naam van de SCIDe notaris verlijdt de acte authentique met de SCI als koper. Richt de SCI dus op vóór het tekenen van het compromis, of neem een substitutieclausule op.

Wat het kost

Reken op €1.500–€3.000 eenmalig voor oprichting (advies, statuten, publicatie, griffie) en €1.000–€2.500 per jaar voor boekhouding, jaarvergadering en aangiften. Die jaarkosten zijn de reden dat een SCI onder ± €1,5 miljoen of bij een korte horizon zelden loont: het voordeel zit in vererving en flexibiliteit op de lange termijn, niet in de jaarlijkse belastingdruk.

De Nederlandse kant: laat de kwalificatie toetsen.

De Nederlandse Belastingdienst beoordeelt zelfstandig of zij een SCI als fiscaal transparant ziet. Meestal is dat het geval: u geeft dan uw aandeel in de woning gewoon aan in box 3, met voorkoming van dubbele belasting — zie onze gids belasting op uw Franse woning. Een verkeerd ingerichte SCI kan echter anders kwalificeren, met ongewenste gevolgen. Dit is het punt waarop u vóór oprichting een fiscalist met Frans-Nederlandse praktijk wilt laten meekijken.