Box 3, belastingverdrag en de Franse onroerende voorheffing
Als Nederlander met een woning in Frankrijk heeft u te maken met belastingregels in beide landen. Het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk voorkomt dubbele belasting, maar er zijn wel verplichtingen in beide landen.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk hanteert voor vastgoed het situsbeginsel: het land waar de woning staat, mag heffen. Frankrijk belast dus de woning zelf, de eventuele huurinkomsten en de verkoopwinst. Nederland betrekt de woning wel in uw box 3-vermogen, maar geeft vervolgens een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting — per saldo betaalt u in Nederland vrijwel niets over de Franse woning. Aangeven blijft in beide landen verplicht.
Wie op 1 januari eigenaar is, ontvangt in het najaar de aanslag. De hoogte verschilt per gemeente; voor villa's aan de Côte d'Azur ligt de taxe foncière indicatief tussen €1.500 en €4.500 per jaar, afhankelijk van de kadastrale huurwaarde en het gemeentelijke tarief.
Voor hoofdverblijven is deze woonbelasting afgeschaft, maar voor résidences secondaires bestaat zij nog steeds. Gemeenten in een zone tendue (krappe woningmarkt — vrijwel de hele kustzone van de Côte d'Azur, waaronder Nice, Cannes en Antibes) mogen bovendien een opslag tot 60% heffen. Reken indicatief op €1.500–€4.000 per jaar voor een ruime tweede woning.
De Impôt sur la Fortune Immobilière geldt zodra uw netto Franse vastgoedvermogen op 1 januari boven €1.300.000 uitkomt. Voor niet-residenten telt alleen het Franse vastgoed mee. De schijven lopen van 0,5% tot 1,5% (heffing start vanaf €800.000 zodra de drempel is bereikt; zie impots.gouv.fr). Een hypotheekschuld op de woning is aftrekbaar — een van de redenen waarom kopers in het topsegment bewust met financiering kopen.
Ongemeubileerde verhuur valt onder revenus fonciers (micro-foncier tot €15.000 omzet: 30% forfaitaire kostenaftrek). Gemeubileerde verhuur — gebruikelijk bij seizoensverhuur — valt onder BIC (micro-BIC: 50% forfaitaire aftrek). Niet-residenten betalen minimaal 20% inkomstenbelasting plus sociale heffingen: 7,5% voor wie onder een EU-socialezekerheidsstelsel valt (zoals Nederlanders), in plaats van de reguliere 17,2%.
Verkoopwinst op een tweede woning wordt belast met 19% inkomstenbelasting + sociale heffingen, met een opbouwende vrijstelling per jaar bezit: de inkomstenbelasting is na 22 jaar volledig vervallen, de sociale heffingen na 30 jaar. Boven €50.000 winst geldt daarnaast een tijdelijke extra heffing van 2–6%.
U geeft de woning aan als overige bezitting in box 3, tegen de waarde per 1 januari; een eventuele financieringsschuld trekt u af. Vervolgens claimt u de voorkoming van dubbele belasting: de Belastingdienst vermindert de box 3-heffing evenredig met het aandeel van het buitenlandse vastgoed in uw vermogen. Het effect: de Franse woning verhoogt uw Nederlandse belasting per saldo vrijwel niet, maar niet aangeven is geen optie — de Franse en Nederlandse fiscus wisselen gegevens uit. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen ligt in 2026 rond de 6% en het box 3-tarief op 36%; de actuele percentages vindt u bij de Belastingdienst.
| Belasting | Land | Wanneer |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Frankrijk | Jaarlijks (najaar), eigenaar per 1 januari |
| Taxe d'habitation (2e woning) | Frankrijk | Jaarlijks; opslag mogelijk in zones tendues |
| IFI (vermogensbelasting) | Frankrijk | Jaarlijks, bij netto Frans vastgoed > €1,3M |
| Belasting op huurinkomsten | Frankrijk | Bij verhuur, jaarlijkse aangifte |
| Plus-value (verkoopwinst) | Frankrijk | Eenmalig bij verkoop, via de notaris |
| Box 3 met voorkoming | Nederland | Jaarlijks in uw IB-aangifte |
Een echtpaar koopt zonder financiering een villa bij Valbonne van €1.200.000, voor eigen gebruik. Indicatief per jaar: taxe foncière ±€2.800, taxe d'habitation ±€2.400 (inclusief gemeentelijke opslag). Geen IFI — het Franse vastgoedvermogen blijft onder €1,3 miljoen. In Nederland wordt de woning in box 3 aangegeven, maar door de voorkoming van dubbele belasting is het netto-effect vrijwel nihil. Totale jaarlijkse fiscale last: circa €5.000, volledig in Frankrijk.
De fiscale structuur — eigen naam, financiering of een SCI — bepaalt uw jaarlijkse lasten én wat er bij vererving gebeurt. Trovai neemt de fiscale afweging standaard mee in het aankoopdossier en schakelt waar nodig een Franse notaris uit ons netwerk in. Onafhankelijk en discreet; onze advisering wordt aan verkoopzijde gefinancierd — volledige loyaliteit aan de koper.
Beantwoord 5 vragen en ontvang een persoonlijk portfolio — inclusief off-market panden — binnen 24 uur. Geheel vrijblijvend.
Start de AI-match →